EyN: їInteresado en vender una vivienda que hereda? Conozca los trбmites, costos y conflictos ligados al negocio, conservador de bienes raices la serena.

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La puesta en venta de una propiedad heredada puede implicar varios quebraderos de cabeza para los beneficiarios, que la mayorнa de las veces son familia. Un problema muy habitual es que alguno de ellos no quiera vender porque lleva aсos viviendo en la vivienda y simplemente no quiere irse. “Es comъn que haya este tipo de rencillas entre los herederos y, en ese contexto, la toma de posesiуn de la vivienda cuando ya estб inscrita a nombre de ellos es un punto sensible”, seсala Pelayo Valenzuela, socio de la firma Valenzuela Abogados y con amplia experiencia en temas de copropiedad.

En los casos mбs extremos, donde no se puede llegar a una soluciуn, se debe finalmente zanjar el problema en un juicio arbitral de particiуn. Sin embargo, este trбmite conlleva un gasto adicional. “Si se trata de una casa de $100 millones, por ejemplo, el juez бrbitro puede cobrar honorarios por $5 millones, el actuario cobra otros $2 millones y, ademбs, cada parte tiene que pagarle a su abogado, lo que por lo menos es otro millуn de pesos mбs por cabeza”, explica el abogado Gonzalo Pйrez, socio de CPJ Abogados y director de la Asociaciуn de Abogados de Familia de Chile.

En ъltima instancia, la propiedad debe salir a remate, transformбndose en un pйsimo negocio, advierte Pйrez. “Si la misma casa de $100 millones se remata en $30 millones, por ejemplo, esa plata la tengo que dividir entre los herederos y ellos, a su vez, deben pagar todos los trбmites, incluyendo el remate mismo”.

Compraventa: Roces en los liderazgos y fijaciуn de precio

La mayorнa de las veces las partes llegan a acuerdo y se deciden a vender por cuenta propia. En todo caso, en el escenario de la compraventa los problemas no desaparecen. “Generalmente las dificultades al interior de las sucesiones tienen que ver con los liderazgos. Me ha tocado que la parte dнscola estб de acuerdo con el precio, pero estб molesta con quien lleva el proceso”, cuenta Agustнn Manterola, gerente general de Manterola Propiedades y past president de la Cбmara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop).

Estos roces finalmente se pueden traducir en pйrdidas de dinero. “El peor negocio para cualquier sucesiуn es presentarse dividida, porque la capacidad negociadora se debilita y el eventual comprador siempre se da cuenta de que su contraparte es mбs dйbil”, agrega Agustнn Manterola. A su juicio, hay dos elementos clave para no quedar en desventaja en la venta: consensuar acuerdos de forma rбpida e identificar a un heredero que lidere la negociaciуn y dй el visto bueno a cualquier convenio previo.

Otro obstбculo habitual en el proceso de enajenaciуn de un inmueble es la definiciуn del precio en el que este se va a ofrecer. Manterola indica que mientras mбs herederos sean, mбs difнcil es llegar a acuerdo en el valor: “Es una negociaciуn mucho mбs larga porque quien porfнa en el precio tiene solo una porciуn de la casa, no es el todo o nada, asн que si no se vende, no le importa tanto”. Esto puede llevar a que el proceso se dilate.

“Tambiйn la carga emocional es fuerte y hay algunos muy sentimentales. Lo otro es que hay gente que tiene mucha esperanza econуmica en estos bienes y creen que les van a solucionar muchos problemas, cosa que no es siempre tan asн”, dice el corredor de propiedades.

El peregrinaje previo a la venta

No es tan fбcil que la propiedad quede registrada a nombre de los sucesores. Generalmente es un proceso que cuesta tiempo y dinero. La tarifa de los abogados por realizar todos los trбmites hasta inscribir la propiedad comienza generalmente en las 24 UF, en casos muy simples y donde hay pocos bienes. Sin embargo, se estila cobrar entre el 1% y el 5% de la herencia.

El primer paso es hacer la posesiуn efectiva, mediante la cual se determina quiйnes son los herederos y quй le corresponde a cada uno. Si hay testamento, el trбmite se hace en los tribunales de justicia, y si no, en el Registro Civil.

En el primer caso se debe contratar a un abogado y, en general, tarda cerca de seis meses en concretarse la posesiуn. Con el Registro Civil, en tanto, no es necesario contratar a un abogado y hay resultados en cerca de 40 dнas. Sin embargo, Pelayo Valenzuela advierte que recabar la informaciуn previa es una tarea muy бrida y sobre todo demorosa. “No tiene por quй ser abogado, pero es totalmente recomendable asesorarse con alguien que entienda y que acompaсe a la familia en este peregrinaje”, dice.

Datos como el rol de la propiedad, la foja, el nъmero y aсo de su inscripciуn, junto con la valoraciуn fiscal de la misma al momento de la muerte del dueсo son algunos de los antecedentes solicitados por el Registro Civil. “Muchos datos se pueden sacar incluso de internet, pero hay que saber de dуnde. Fбcilmente una persona puede demorarse seis meses en recabar toda la informaciуn”, agrega el profesional.

Impuesto de hasta 25% del valor de la propiedad

Con la posesiуn efectiva en la mano, el siguiente trбmite es ir al Servicio de Impuestos Internos (SII). Si solo se hereda una vivienda, aquellas bajo las 960 UTM ($41.759.040) estбn exentas del impuesto a la herencia, mientras que las de 14.400 UTM hacia arriba ($626.385.600) pagan hasta un 25% de su valor.

Para el cбlculo se considera la tasaciуn fiscal del inmueble, aunque hay una excepciуn: aquellas propiedades que fueron compradas hasta tres aсos antes de la muerte del dueсo original. “Esos bienes raнces van a su valor de adquisiciуn, si es que fuera mayor al del avalъo fiscal, lo que normalmente ocurre”, explica el abogado tributario Claudio Bustos, socio de Bustos y Cнa.

En todo caso, el experto pone paсos frнos y asegura que el impuesto no significa una carga tan pesada en los inmuebles como parece a primera vista: “El avalъo fiscal, que sirve de base para el cбlculo, en muchos casos sigue siendo inferior al valor comercial. Ademбs, el impuesto a la herencia es de tasa progresiva y tambiйn hay que considerar las exenciones que existen dependiendo del grado de parentesco”. Los hijos, cуnyuge y padres tienen una exenciуn de 600 UTM ($26.099.000), mientras que hermanos y medios hermanos de 60 UTM ($2.609.940).

Por ejemplo, en una casa de $200 millones que queda en herencia para tres hijos y un cуnyuge, el impuesto a pagar es poco mбs de $1,2 millones. Lo complicado viene con propiedades mбs caras. Si un fundo estб avaluado en $1.000 millones, por ejemplo, esos mismos herederos deberбn pagar $45 millones en gravбmenes. “Es menos del 10%, pero el problema es que a veces no se puede contar con ese dinero de forma lнquida”, explica Pelayo Valenzuela.

Y sin pagar el impuesto, no se puede colocar la propiedad a la venta, por lo que la operaciуn queda congelada. En esos casos, se puede recurrir a una ampliaciуn de la posesiуn efectiva. “Si hay depуsitos a plazo por $500 millones y solo hago la posesiуn por ellos, pago $10 millones en impuesto y me quedan $490 con los que puedo cancelar el gravamen del fundo de $1.000 millones”, agrega Valenzuela.

Con el tributo pagado, solo queda ir al Conservador de Bienes Raнces (CBR) para inscribir la posesiуn efectiva y luego gestionar la inscripciуn especial de herencia, donde queda constancia de que los herederos finalmente son dueсos de la propiedad. Reciйn ahн se puede gestionar la venta de la vivienda misma.

Ahora bien, si se trata de inmuebles en distintas ciudades, la posesiуn efectiva se inscribe en el CBR correspondiente al ъltimo domicilio de la persona fallecida y tambiйn en el CBR de la propiedad en cuestiуn. La inscripciуn especial de herencia se hace en esta ъltima oficina. “Si se heredan casas en Pucуn, La Serena y Viсa del Mar, hay que replicar el trбmite las tres veces”, concluye el abogado Pelayo Valenzuela.

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